Welche Kosten kommen beim Immobilienverkauf auf den Verkäufer zu?

Beim Immobilienverkauf richtet sich der Blick fast immer auf den Kaufpreis. Was am Ende tatsächlich auf dem Konto ankommt, ist jedoch eine andere Zahl, denn zwischen Beurkundung und Auszahlung stehen mehrere Kostenpositionen. Manche davon sind gesetzlich festgelegt, andere entstehen nur unter bestimmten Voraussetzungen, und wieder andere lassen sich durch gute Vorbereitung ganz vermeiden. Viele Eigentümer erfahren erst kurz vor dem Notartermin, welche Beträge auf sie zukommen.

Wer diese Positionen nicht einkalkuliert, plant falsch. Besonders schmerzhaft wird es, wenn der Verkaufserlös bereits für einen Immobilienkauf oder eine Umzugsfinanzierung fest eingeplant ist und dann mehrere tausend Euro fehlen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung bei einem laufenden Darlehen kann fünfstellig ausfallen. Auch die Löschung von Grundschulden, die längst getilgt sind, verursacht Gebühren, an die im Vorfeld selten jemand denkt.

Dieser Beitrag stellt alle Kostenpositionen zusammen, die beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung auf den Verkäufer zukommen, mit realistischen Größenordnungen und dem Hinweis, wer sie üblicherweise trägt. Sie erfahren außerdem, welche Kosten sich vermeiden lassen und an welcher Stelle Sparen am falschen Ende ansetzt. Frank Dill Immobilien rechnet diese Positionen für Eigentümer in Kämpfelbach, Pforzheim und dem Enzkreis bereits vor dem Verkaufsstart transparent durch.

Warum der Kaufpreis nicht der Erlös ist

Zwischen dem beurkundeten Kaufpreis und dem Betrag, der Ihnen wirtschaftlich verbleibt, liegen mehrere Abzüge. Ein Teil davon fällt direkt im Verkaufsprozess an, ein anderer Teil ergibt sich erst aus Ihrer persönlichen Situation, etwa aus einem noch laufenden Darlehen oder aus steuerlichen Fragen.

Die Höhe der Abzüge schwankt erheblich. Bei einem lastenfreien Haus ohne Restdarlehen, das seit vielen Jahren selbst bewohnt wird, bleibt fast der gesamte Kaufpreis übrig. Bei einer vermieteten Wohnung, die vor sechs Jahren gekauft wurde und noch finanziert ist, können dagegen mehrere zehntausend Euro abgehen.

Deshalb lohnt sich eine Rechnung vor dem Verkaufsstart und nicht danach. Sie brauchen dafür drei Angaben: die aktuelle Restschuld inklusive Zinsbindung, das Anschaffungsdatum der Immobilie und die Art der Nutzung in den letzten Jahren. Mit diesen Informationen lässt sich die Größenordnung der Abzüge bereits gut abschätzen, lange bevor ein Käufer gefunden ist.

Die Kosten, die praktisch immer anfallen

Zu den festen Positionen gehören die Kosten der Verkaufsvorbereitung. Der Energieausweis ist gesetzlich vorgeschrieben und je nach Ausweisart unterschiedlich teuer. Die Vorgaben dazu finden sich im Gebäudeenergiegesetz, das auch regelt, wann ein Bedarfsausweis erforderlich ist und ein Verbrauchsausweis nicht ausreicht.

Hinzu kommen Gebühren für Grundbuchauszug, Flurkarte und Bauakteneinsicht sowie gegebenenfalls die Kosten für ein Neuaufmaß der Wohnfläche. Diese Beträge bewegen sich einzeln im niedrigen zweistelligen bis dreistelligen Bereich, summieren sich aber. Wer professionelle Fotos, Grundrissaufbereitung oder eine Drohnenaufnahme möchte, kalkuliert diese Positionen ebenfalls ein, sofern sie nicht in der Maklerleistung enthalten sind.

Die dritte feste Position sind die Notarkosten. Sie sind bundesweit einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt und richten sich nach dem Geschäftswert, also in der Regel nach dem Kaufpreis. Gebührenvereinbarungen sind unzulässig, ein Preisvergleich zwischen Notaren bringt daher nichts. Üblicherweise trägt der Käufer den größten Teil dieser Kosten, beim Verkäufer bleibt der Anteil für die Löschung von Grundpfandrechten.

Die folgende Aufstellung ordnet die typischen Positionen mit Größenordnung und Kostenträger ein.

Die Werte sind Anhaltspunkte und können im Einzelfall abweichen, insbesondere bei sehr niedrigen oder sehr hohen Kaufpreisen. Auffällig ist, dass die reinen Vorbereitungskosten meist unter tausend Euro bleiben und damit die kleinste Position darstellen. Die größeren Beträge entstehen an anderer Stelle, nämlich bei Finanzierung und Steuern.

Vorfälligkeitsentschädigung und Grundschuldlöschung

Läuft für die Immobilie noch ein Darlehen, wird es mit dem Verkauf vorzeitig zurückgeführt. Die Bank kann dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, weil ihr Zinseinnahmen entgehen, mit denen sie kalkuliert hatte. Die Höhe hängt von der Restlaufzeit der Zinsbindung, der Restschuld und dem aktuellen Zinsniveau ab.

Bei langen verbleibenden Zinsbindungen und einem Vertragszins, der deutlich über dem heutigen Marktniveau liegt, kann der Betrag erheblich sein. Umgekehrt fällt er niedrig aus oder entfällt ganz, wenn die Zinsbindung ohnehin bald endet. Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung besteht zudem ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist, das eine Entschädigung entbehrlich macht.

Die zweite Position in diesem Zusammenhang ist die Löschung der Grundschuld. Auch ein längst getilgtes Darlehen hinterlässt einen Eintrag im Grundbuch, der vor dem Verkauf beseitigt werden muss, weil Käufer und deren Banken ein lastenfreies Grundbuch verlangen. Dafür sind eine Löschungsbewilligung der Bank sowie Notar- und Grundbuchgebühren erforderlich, die sich nach der eingetragenen Summe richten, nicht nach der tatsächlichen Restschuld.

Steuerliche Aspekte und wann sie relevant werden

Ob beim Verkauf Steuern anfallen, hängt vor allem von zwei Faktoren ab: der Haltedauer und der Nutzung. Wurde die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst bewohnt, bleibt der Gewinn in der Regel steuerfrei. Auch nach Ablauf von zehn Jahren seit der Anschaffung ist ein Veräußerungsgewinn regelmäßig nicht zu versteuern.

Kritisch wird es bei vermieteten Objekten, die innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft werden. Dann kann der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein und wird mit dem persönlichen Steuersatz belastet. Bei mehreren Verkäufen innerhalb kurzer Zeit kann zusätzlich die Frage aufkommen, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, was weitere Folgen hätte.

Diese Themen sind einzelfallabhängig und sollten mit einem Steuerberater besprochen werden, denn schon kleine Abweichungen im Sachverhalt können das Ergebnis verändern. Eine pauschale Aussage ist hier nicht möglich und wäre auch nicht seriös. Was sich dagegen sicher sagen lässt: Der Verkaufszeitpunkt hat oft mehr Einfluss auf das Nettoergebnis als die letzten zehntausend Euro Verhandlungsspielraum beim Preis.

Wie sich die Gesamtbelastung in der Praxis darstellt, zeigt die nächste Gegenüberstellung anhand zweier typischer Konstellationen.

Der Vergleich macht deutlich, dass nicht der Objekttyp entscheidet, sondern die Vorgeschichte. Zwei Häuser mit identischem Kaufpreis in derselben Straße können sich im Nettoerlös um einen fünfstelligen Betrag unterscheiden. Genau deshalb gehört die Kostenaufstellung an den Anfang der Überlegungen und nicht ans Ende.

Wo sich sparen lohnt und wo nicht

Einige Kosten lassen sich reduzieren, ohne dass es sich auf das Ergebnis auswirkt. Wer Unterlagen selbst zusammenstellt, die ohnehin vorhanden sind, spart Aufwand. Wer den Verkaufszeitpunkt an das Ende einer Zinsbindung legt, vermeidet unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung. Und wer prüft, ob eine alte Grundschuld statt gelöscht auch abgetreten werden kann, spart in bestimmten Konstellationen Gebühren.

An anderen Stellen ist Sparen dagegen teuer. Ein billiger Verbrauchsausweis anstelle des vorgeschriebenen Bedarfsausweises kann rechtliche Folgen haben. Verzicht auf ordentliche Fotos kostet Reichweite und damit Interessenten. Und wer auf die Prüfung der Käuferbonität verzichtet, riskiert einen geplatzten Notartermin, dessen Kosten trotzdem anfallen.

Wo sich Zurückhaltung auszahlt und wo sie schadet, ordnet die folgende Aufstellung ein.

Die Übersicht zeigt ein wiederkehrendes Muster: Sparen bei der Organisation ist unproblematisch, Sparen bei Nachweisen und Darstellung ist es nicht. Die drei unteren Positionen betreffen genau die Punkte, die über Reichweite und Rechtssicherheit entscheiden. Wer dort kürzt, spart einen dreistelligen Betrag und riskiert einen vier- bis fünfstelligen Nachteil.

Die größte Hebelwirkung liegt ohnehin nicht bei den Kosten, sondern beim erzielten Preis. Ein Unterschied von drei Prozent im Verkaufspreis übersteigt bei einem üblichen Objekt im Enzkreis sämtliche Vorbereitungskosten deutlich. Eine belastbare Grundlage dafür liefert die kostenfreie Immobilienbewertung von Frank Dill Immobilien, die auch die zu erwartenden Nebenkosten einordnet.

Was regional in Pforzheim und im Enzkreis zu beachten ist

Die Notargebühren sind bundeseinheitlich, die Grundbuchgebühren ebenfalls. Regionale Unterschiede entstehen daher weniger bei den Gebühren als bei den Bearbeitungszeiten und bei den Kosten für örtliche Dienstleistungen wie Aufmaß, Energieausweis oder Handwerkerleistungen vor dem Verkauf.

Ein praktischer Punkt betrifft die Zuständigkeiten. Für Objekte in Kämpfelbach, Remchingen, Königsbach-Stein oder Keltern sind unterschiedliche Stellen im Landratsamt Enzkreis und bei den Gemeinden zuständig, und die Gebührensätze für Akteneinsicht variieren leicht. Wer die Wege kennt, spart vor allem Zeit.

Regional relevant ist außerdem die Frage, ob sich Investitionen vor dem Verkauf lohnen. In gefragten Lagen mit knappem Angebot, wie sie sich rund um Pforzheim und entlang der Achse Richtung Karlsruhe zeigen, verkauft sich auch ein sanierungsbedürftiges Objekt zügig, weil Käufer die Arbeiten selbst gestalten wollen. In solchen Fällen sind größere Ausgaben vor dem Verkauf selten wirtschaftlich.

Fazit

Die Kosten eines Immobilienverkaufs verteilen sich auf drei Blöcke: Vorbereitung, Finanzierung und Steuern. Die Vorbereitung ist überschaubar und liegt meist unter tausend Euro, die beiden anderen Blöcke können dagegen erheblich sein.

Entscheidend ist, diese Positionen früh zu kennen. Restschuld, Zinsbindung, Anschaffungsdatum und Nutzungshistorie bestimmen gemeinsam, was am Ende bleibt, und alle vier Angaben liegen Ihnen bereits vor. Eine Aufstellung vor dem Verkaufsstart kostet nichts und verhindert unangenehme Überraschungen.

Wenn Sie wissen möchten, mit welchem Nettoerlös Sie bei Ihrem Objekt rechnen können, sprechen Sie das Thema gleich beim ersten Termin an. Frank Dill Immobilien stellt Ihnen die zu erwartenden Positionen zusammen und benennt offen, welche davon vermeidbar sind. Für steuerliche Fragen empfiehlt sich ergänzend das Gespräch mit Ihrem Steuerberater, denn hier entscheidet der Einzelfall.

Häufig gestellte Fragen zu den Kosten beim Immobilienverkauf

Rund um die Verkaufskosten erreichen uns immer wieder ähnliche Fragen von Eigentümern aus der Region. Sie betreffen die Provision, die Vorfälligkeitsentschädigung und die Frage, welche Ausgaben sich steuerlich absetzen lassen. Die folgenden Antworten geben eine praxisnahe Orientierung. Sie ersetzen keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall, da die Rahmenbedingungen individuell sehr unterschiedlich sein können. Bei größeren Beträgen ist ein Gespräch mit dem Steuerberater in jedem Fall sinnvoll.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf?

Seit der Neuregelung des Maklerrechts Ende 2020 gilt für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher das Prinzip der geteilten Provision. Wird der Makler für beide Seiten tätig, tragen Käufer und Verkäufer die Provision je zur Hälfte. Vereinbart der Verkäufer eine Provision, darf der Käufer höchstens denselben Betrag zahlen. Die Höhe selbst ist gesetzlich nicht festgelegt und regional unterschiedlich, sie wird im Maklervertrag vereinbart. Der Anspruch entsteht in der Regel erst mit dem wirksamen Abschluss des notariellen Kaufvertrags.

Wie hoch kann eine Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen?

Das hängt vor allem von der verbleibenden Zinsbindung und der Differenz zwischen Ihrem Vertragszins und dem aktuellen Marktzins ab. Bei einer Restlaufzeit von wenigen Monaten fällt der Betrag gering aus, bei mehreren Jahren Restbindung kann er in den fünfstelligen Bereich gehen. Die Bank ist verpflichtet, die Berechnung nachvollziehbar darzulegen, und Sie können eine Aufstellung anfordern, bevor Sie sich zum Verkauf entschließen. Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung des Darlehens können Sie mit sechsmonatiger Frist kündigen, ohne eine Entschädigung zu zahlen. In manchen Fällen ist es sinnvoll, den Verkaufstermin an diesem Datum auszurichten.

Kann ich die Maklerprovision steuerlich absetzen?

Bei einer selbstgenutzten Immobilie ist das in der Regel nicht möglich, weil der Verkauf dem privaten Bereich zuzuordnen ist. Anders sieht es aus, wenn der Verkauf steuerpflichtig ist, etwa bei einer vermieteten Wohnung innerhalb der Zehnjahresfrist. Dann können Veräußerungskosten wie Maklerprovision, Notarkosten des Verkäufers und Inserate den steuerpflichtigen Gewinn mindern. Auch die Kosten für den Energieausweis und die Unterlagenbeschaffung zählen in diesem Fall dazu. Die konkrete Behandlung sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären, da es auf die Umstände des Einzelfalls ankommt.

Wer trägt die Notarkosten beim Immobilienverkauf?

Üblicherweise beauftragt der Käufer den Notar und trägt den überwiegenden Teil der Kosten, weil die Beurkundung und die Eigentumsumschreibung in seinem Interesse liegen. Der Verkäufer zahlt die Positionen, die ihn betreffen, insbesondere die Löschung eingetragener Grundpfandrechte. Diese Aufteilung ist Marktüblichkeit und keine gesetzliche Vorgabe, sie wird im Kaufvertrag festgehalten. Die Gebührenhöhe selbst ergibt sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz und ist nicht verhandelbar. Bei einem Kaufpreis im mittleren sechsstelligen Bereich bewegt sich der Verkäuferanteil meist im niedrigen dreistelligen Bereich.

Lohnt es sich, vor dem Verkauf noch zu renovieren?

Das lässt sich nur objektbezogen beantworten. Kleine Maßnahmen mit großer Wirkung, etwa das Ausbessern von Schäden, gründliche Reinigung und das Entrümpeln von Keller und Garten, rechnen sich fast immer. Größere Investitionen wie ein neues Bad oder eine neue Küche werden dagegen selten vollständig über den Kaufpreis zurückverdient. In Regionen mit knappem Angebot kaufen viele Interessenten ohnehin mit eigenen Umbauplänen. Sinnvoll ist eine Einschätzung vor Ort, bevor Sie Geld in Maßnahmen stecken, die der Markt nicht honoriert.

Fallen Kosten an, wenn der Verkauf nicht zustande kommt?

Die Vorbereitungskosten sind bereits entstanden und bleiben bei Ihnen, also Energieausweis, Unterlagen und gegebenenfalls das Aufmaß. Diese Dokumente behalten allerdings ihre Gültigkeit und können bei einem späteren Anlauf weiterverwendet werden. Eine Maklerprovision wird bei erfolgsabhängiger Vereinbarung nur fällig, wenn tatsächlich ein Kaufvertrag zustande kommt, so handhabt es auch Frank Dill Immobilien. Kommt es dagegen zu einem Abbruch nach der Beurkundung, entstehen bereits Notarkosten, unabhängig davon, ob der Vertrag später rückabgewickelt wird. Genau deshalb ist die Prüfung der Käuferbonität vor dem Termin so wichtig.